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碧桂园频现交房质量问题 转型成隐忧

湖北区域2015年考核指标45亿仅为去年一半,质量投诉冲击“向一二线城市”转型路

“给您一个五星级的家”,尽管碧桂园控股(02007.HK)的广告语家喻户晓,但在一些三四线城市,并没有真正给业主带来五星级的感受。

开盘大卖、收房大闹,令千亿房企碧桂园仿佛走进死循环。

今年上半年以来,碧桂园位于全国各地的住宅项目频频发生质量问题,长江商报记者初步统计先后涉及6省13地碧桂园项目。

就在上述这些住宅项目里,但凡只要大闹一番,质量问题才获重视或解决,头疼医头、脚疼医脚的整改方式,被业主广为诟病。

作为碧桂园控股董事局主席的杨国强对此不可能不知情,其不惜在今年8月25日凌晨2点半写就近300字“指示”,要求公司上下要有能力、有执行力,要各自对自身工作负责,不要重犯。

而另一个显性的影响是,碧桂园的销售业绩因此受到冲击。据碧桂园湖北区域公司一位部门高管向长江商报披露,湖北公司去年销售过90亿,2015年目标仅为45亿,“我们希望今年年底能冲到50亿左右”。

23年前,起步于广东顺德的碧桂园一直专注于国内三四线城市住宅市场,在2007年香港上市后快速向内地扩张,其在三四线城市布局的项目比例一度在70%左右,随着经济下行、房地产市场低迷情势下,供大于求,千亿房企碧桂园似乎走到一个重要的关口。

全国频现交房质量问题

尽管碧桂园控股董事局主席杨国强不惜半夜写就指示,要求员工要为自己工作负责,他指出,“公司每个岗位上的人都认真总结坏的经验,不要重犯。”

可事实上,他所执掌的碧桂园集团旗下住宅项目却屡屡陷入质量纠纷的泥沼中。

不仅近期武汉生态城碧桂园观澜小区存在严重的建筑质量问题,从今年以来,碧桂园全国各地楼盘频繁发生的新房质量纠纷不绝于耳。

长江商报记者于11月18日、20日,两次向碧桂园集团投资者关系办公室及监察部发送采访提纲要求了解内情,截止发稿时止,均未获回应。事实上,类似遭遇,多家媒体皆曾遇到过。

凌晨2点半写就近300字“指示”,借对公司接待人员派车失职略作工作点评,想必身居高位的杨国强主席对碧桂园全国各地频发的质量问题应该不会视而不见。

现实是,碧桂园走进了每逢开盘大卖、每到收房就大闹的死循环。

据记者调查了解,上述情形尤其在今年演绎得异常强烈。

今年11月,江西宜春碧桂园项目一期1000多户业主出现不同程度的质量问题,其精装修房屋大理石开裂、地板踏空以及墙面渗水等情况十分普遍,最终导致大规模维权行动,最后碧桂园总部妥协回应称“返工整改15天内完成”,事件才稍渐平息。

无独有偶,今年7月中旬,湖北宜都市业主收房时就发现当地碧桂园装修质量极差以及细节上诸多瑕疵,并“心急如焚”,当即将收房情况发至当地论坛中供人观瞻,引发当地人士对碧桂园施工质量的质疑。

宜都市于2013年5月16日与碧桂园集团签约,总规划占地面积约1000亩,首期项目总建筑面积192亩,投资10亿元。

彼时,碧桂园控股有限公司湖北区域总裁刘海辉说,碧桂园看好宜都这块宝地,并完全有信心、有能力、高速度、高质量、高标准将宜都碧桂园项目打造成具有极大区域影响力、人居环境一流的商住区,并与宜都建立长期的合作关系。

与刘海辉期望的一样,分布于全国各地的碧桂园住宅产品均希望高速度、高质量和高标准,但是很多项目都陷入质量频繁的“罗生门”。

据记者初步统计,仅仅在今年以内,在安徽安庆、巢湖、芜湖,江苏如东、靖江、无锡,广东台山,重庆垫江,福建三明以及湖北的荆门、随州、宜都及武汉等地,涉及6个省13地碧桂园楼盘,均出现工程质量问题和投诉。

依据时间顺序,今年6月,媒体率先曝出芜湖碧桂园质量问题,7月份则是无锡碧桂园业主集体拒绝收房,8月份则是宜都碧桂园业主投诉及堵路,到了9月份转向碧桂园在江苏如东的项目,10月份则是安徽安庆碧桂园业主讨说法,11月份又是武汉生态城碧桂园观澜苑小区业主反映施工质量问题。而一旦业主“大闹”,针对工程质量问题,碧桂园方面就会着手解决。

较为戏剧性的是,各地碧桂园但凡开盘即大卖,此前的江西宜春碧桂园开盘劲销12亿,碧桂园江城湾开盘两小时揽金8亿、碧桂园兰州新城开盘4小时销50亿等。

碧桂园一直在内部管理中施行“总部—区域—项目”模式,对施工方都是直接管控的强关系,记者并未发现外包或加盟项目,那么上述质量问题究竟是如何产生的呢?

押注三四线城市危机

一位长期观察碧桂园发展的人士为碧桂园“把脉”称,碧桂园扩张太快,管理跟不上,导致问题频发。这位人士向长江商报记者一语道出,碧桂园深耕三四线城市的另一原因:“通过与当地有政府背景的地产企业股权合作,再低价拿地开发,进而快速周转。显然,此种盈利方式已经被改变。”

事实上,碧桂园在近几年深耕三四线城市,这些城市项目的利润贡献占比碧桂园一半以上。

今年8月,碧桂园控股在香港举行今年中期业绩发布会,根据公告,截止到2015年6月30日止,碧桂园实现总收入473.3亿元,同比增长23.5%。

碧桂园控股称,约50%的销售贡献来自于面向一二线城市,另外约50%来自于三四线城市市场项目。

记者注意到,具体到项目数量上,碧桂园品牌部负责人彼时对外宣布,碧桂园有300多个项目,其中一半以上的项目布局于三四线城市。

今年1月9日,碧桂园召开的媒体联谊会上,碧桂园战略发展部负责人林伟营对外表示,碧桂园将减持深耕三四线城市,打造刚需和改善性住房产品。

碧桂园之所以布局三四线城市是因为笃信中国目前的城镇化率才53%,甚至有些地域尚低于这个数据,在碧桂园看来,有着很大的发展空间。

碧桂园在一些公开表态中,期待在全国每个县都建设碧桂园项目,甚至在一些乡镇也要有碧桂园项目。

碧桂园此前介绍,全国2000多个县级市中,有600多个是公司没有跟进的,其余1400个县市都将成为碧桂园的目标。

根据碧桂园2014年半年报显示,当年上半年209个开发运营项目中,有166个均分布于佛山、芜湖以及湘潭等三四线城市。

同策咨询研究部数据表明,今年10月底,三四线城市去化周期高达28.29个月,远远超出合理区间,存在较大降价压力。

亚豪机构市场总监郭毅此前对媒体分析认为,三四线城市产业空心化、人口外流趋势加之楼市供应规模过大,市场供过于求。

事实上,业内人士分析,受经济下行影响,国内房地产市场寒流依然没有走过,三四线城市房地产的风险日益陡增,碧桂园重仓三四线城市可能会带来不少风险。

质量问题成碧桂园转型隐忧

长江商报记者注意到,碧桂园主席杨国强在今年3月到香港参加业绩发布会表示,“我认为中国城镇化进程远未结束,带来大量的住宅需求。”

事实上,碧桂园在一些对外表态中强调三四线城市的重要性,同时也审慎表示尝试一二线城市,北上广深成为碧桂园进城的目标城市。

尤其是在2015年后,碧桂园决定全面回归一二线城市,借以或可规避或分担三四线城市项目的风险。

国家统计局近期一份统计数据佐证碧桂园回归一二线城市的可行性:2015年,北京、上海、广东1—10月份房地产的投资额均一直保持两位数快速增长,其中上海投资增速明显加快,同比增长20.3%。

11月21日,朗汇控股市场总监梅水雄受访时告诉长江商报记者,碧桂园已经在全国形成自己的品牌影响力,再次进驻城市中心区和一二线城市具备先天优势。

此外,他认为,碧桂园这种由城郊转向城中心的步伐,可以解读为战略调整,借以达到降低风险,提高项目竞争力,实现布局,顺应市场变化,改变之前在各个城市非中心地段的局面,实现中心区与非中心区项目全面覆盖。

事实上,碧桂园早着手于在一线城市布局。

今年4月29日,碧桂园拿下位于上海市嘉定区徐行镇一块面积超过6万方的土地,成交价6亿元,楼板价约8108元每平方米,这个一直深耕三四线城市和二线城市远郊大盘的千亿房企一改往日风范,这被业内人士视为意味深长——这是在尝试未来转型的方向。

其实,早在2014年,河北涞水碧桂园项目就开盘销售,此处位于北京周边,是窥视北京市场的一个重要窗口,其后碧桂园在2014年加单在北京区域的布局,一次推出三个度假楼盘,这些信息显现出碧桂园并不满足于刚需住宅产品,似乎在向养老、旅游等地产尝试。

不过,值得关注的是,碧桂园销售压力巨大,据媒体援引其2014年报报道,其位于满洲里建筑面积高达159万平方米的碧桂园项目,三年仅卖掉总量的1%。在广东韶关和内蒙古兴安盟等地,同样面临这样的压力。

随着碧桂园库存量加大,导致销售放缓,资产负债数据会进一步恶化,其财务报表可能也不会那么光鲜。

从财报上来看,碧桂园的盈利能力堪忧。2014年底,碧桂园的毛利率已连续两年下滑,其中2012年至2014年毛利率分别为31.2%、27.7%和24.1%,净利率分别为16%以上、13.6%和12.1%。

国泰君安证券研报显示,2015年,碧桂园净利润率会下降至10%。

此外,在全国三四线城市的实惠地价是碧桂园攻城略地的重要因素,2014年财报显示,其土地均价每平米仅853元。

碧桂园一直认为,土地成本最高不超过售价的15%、地块为净地、一年内实现资金回笼,且历来在各地亦是这般执行,但是,这样的成本和回报率在一二线城市几无可能。

梅水雄受访时认为,当前房地产行业处于去化困难阶段,地段对于项目操作成败及难易起到决定作用,好地段项目风险相对较少,特别是碧桂园进军一线城市过程中也应多做权衡。□报社记者 刘涛 熊辉

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