既远又近的租售同权
2022年两会正在进行时，一波又一波的房地产、城市相关提案陆续被披露。
3月4日，全国人大代表、58同城CEO姚劲波提交五份建议，其中提到大城市新市民70%以租房为主，租金占收入竟高达30-50%不等，因此建议应把租金涨幅控制在5%以内。
据不完全统计，仅到2020年，中国就有2.2亿人在租房。
而根据安居客发布的《租房消费行为调查报告》，预计到2030年，国内租房人口将达到2.7亿人，整体市场规模也将达到4.2万亿的规模。
姚劲波还指出中国楼市典型的租购分离双重市场结构，特点是：
1.租赁双方权利义务不平等，经常出现房东随意提价、虚假租赁、克扣押金、暴力恐吓搬离或者驱赶租客现象。
2.租赁住房的弱势群体在应当享受的基本公共服务时，存在诸多政策门槛。
他的建议一是稳定租房价格；二是稳步推动租购同权；三是建立租务法庭，加强司法保障。
姚劲波还说，租购同权的最大意义并不在于其市场影响，而是解决年轻人的刚性居住需求，引导健康置业观，让租房成为一种体面的生活方式。
提议很美好，现实很残酷。
我们先从租金每年只涨5%说起，很多城市已开始类似试点，通常集中在保障性租赁住房这样的特定领域。
而在住建部2021年印发的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确要求城市住房租金年度涨幅不超过5%。
我们可以看到：众多一二线城市积极响应，增加了每年的公租房、蓝领公寓、人才专项用房的供应量，持续完善租赁市场。
以杭州为例，官方数据显示2013年至今公租房从未涨过价。
2014年杭州发布的《杭州市物价局等3个部门就杭州市区公共租赁住房标准的通知》规定：公租房根据土地等级不同，实行差别化租金。
最高一级的成套公租房标准租金为36元/月/平米；最低一级为十二级，成套公租房标准租金为5.5元/月/平米。
蓝领公寓是为环境保洁、保安、餐饮、物业等服务型外来人员的租房难问题，推出的低于市场价的房源，目前在房管局展示了32个项目，分布在杭州各个区。
综合来说，房租市场有明显的双轨制现象，带有保障性质的租赁房价格并不高，而且价格多年保持平稳；与此同时，市场化的租房价格在一线城市已呈高位，且市场正在回暖。
根据乐居网报告，去年全国租金平均涨幅是7.57%（多地创下新高，这与楼市被限制以及保障性租赁住房体系的确立有关），但绝大多数城市的涨幅，是在5%左右。
虽然大多数城市都是5%左右，但人流量大的热门城市可不一样，根据乐居网统计，成都杭州这种网红城市，去年租金同比大涨27%，而北上广深天津武汉等大城市也都超过了15%。
一年为了有个住的地方，要多花起码四分之一的钱，想想都肉疼。而通过58 同城、安居客发布的《 2020 一季度租房趋势报告》可以看出，不少人租金占收入的比例，非常高。
图片来源：58同城、安居客
综合目前市场情况，除需求外，影响房价与房租的最主要因素是附带价值，包括教育、医疗、交通、公共服务等等。
大方向上租售同权是必然的，但目前尚无法实现租售同权，也是一个事实。
对此，全国人大代表、58同城CEO姚劲波在“两会”上提交“租售同权”提案，他认为：租客及子女也要享有相同的教育、医疗和就业权利。
目前现实情况是，附着在房子上的资源越稀缺，竞争越多，租售同权在这个城市落地的时间就可能越迟。
2021年9月，菏泽就因为学区房上了热搜。
菏泽第一实验小学学区房的部分业主，在8月网上报名时，被学校要求房产套内面积不足60平米为由拒绝入学。
学校这样的招生政策被质疑“嫌贫爱富”。对此，菏泽市第一实验小学的工作人员说是上级要求的。
对于“小面积”住房业主尚有如此“歧视”，那就更不要提租售同权了。
相比菏泽，一二线城市会罗列出入学细则，既体现差异，也兼顾教育公平。
上海不同区域入学规则不同，原则上是根据“落户”年限长短进行排名，然后按照顺位依次录取。
浦东新区在2020年前小学、初中学位基本可满足区内的学生数量，而且不要求落户年限，所有学生只要户籍在学区房里，学校可以照单全收。
这也导致很多家长在孩子上学前两到三年，突击去浦东新区买房，结果推升浦东最好的一批学校的学区房价格上涨。家长带着孩子疯狂涌入，最终导致学位在一年内就变得紧张。
与其提出如何从末端需求，也就是房租价格来规范和调控，不如想想如何增加源头的供给，比如增加租赁住房的数量和质量，降低土地价格，扩大中小学教育资源。
如果这些事情可以做到，那么对于租房人的幸福感，应当会大大高于房租每月少涨500块钱。
商业地产 亟待解放
除了房租和租售同权，连续参加第十届、十一届、十二届、十三届全国人大会议的老代表王填，拿出了9份建议。
最引人瞩目的是一份关于商业地产不计入调控的提案，主要包括两点：
1.将商业不动产从住宅调控中解放出来
认为商业不动产具有很强的基础设施属性，服务无数中小微商户和大众群体，房地产调控对象应该主要集中在住宅市场。
2.扩大商业地产的支持力度
建议银行将商业不动产贷款额度，从房地产总额度调控中分离出来，支持与实体密切相关的商业不动产贷款审批，配套中长期贷款产品，鼓励商业不动产行业的并购重组贷款，鼓励保险、社保等资金投资于商业不动产。
商业地产说白了主要是商场、写字楼和50年期限的公寓。
商业地产可以算作经济复苏的风向标，一线城市核心区的高端写字楼，更是城市经济发展的晴雨表。
（来源：高力国际）
当写字楼市场相对低迷，区域经济通常处于相对弱势。等到写字楼复苏，市场需求扩大的时候，区域经济通常连带着回暖。
2022开年以来，北京和上海的写字楼已经展开新一轮强势复苏。
上海陆家嘴的甲级写字楼泰康保险大厦，自2019年开始运营，前两年受到疫情影响出租率不理想，到了2022年初出租率已达92%，60%的租户是金融类企业。
截至2021年底，陆家嘴地区有285幢写字楼，办公企业13000家，平均出租率90.3%，大家熟悉的上海环球金融中心、金茂大厦、上海中心大厦出租率超过95%。
2021年上海写字楼净吸纳量130万平米，同比2020年增长160%，空置率回落到16.6%，租金上涨1.1%，是上海近五年写字楼首次上涨。
从行业来看，2021年上海新增写字楼租赁需求中，以电商、社交媒体、人工智能、大数据等主导的TMT行业需求达26%，超过金融，占比第一；金融占比19%；然后是消费品制造、医药企业。
另一个一线城市北京，甲级写字楼也在强势复苏。
根据第一太平戴维斯的数据，2021年全年，北京甲级写字楼市场全面爆发，全年吸纳量超过100万平方米。
（来源：高力国际）
第一太平戴维斯的报告说，宏观经济复苏是写字楼需求回升的主要原因。
字节跳动、华为、美团、阿里巴巴为代表的TMT企业，三峡集团、中国物流集团为代表的央企，带来大体量需求，律师事务所和券商的新租、搬迁也带来很多新需求。
分行业看，信息技术占北京41.7%的租赁交易面积，随后的金融、专业服务、消费者服务和医疗健康，合计五大行业占据北京写字楼79%的面积。
借助2022年初这一波经济复苏，假设把写字楼从调控中解放出来，就能够进一步扩大优势，扩大就业，助力复苏。
3月2日，银保监会主席郭树清，在一场发布会上回应了市场关心的楼市热点问题：
1.2021年房价下降，房地产泡沫化、货币化问题发生根本性扭转，楼市不再像以前那么活跃了。
2.现在房地产的价格做一些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是一个好事，但是不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。
两会目前为止，房地产行业代表的提案，基本是围绕稳定和发展两条主线展开。
无论是租金限涨5%、租售同权，还是商业地产解除调控，商业类地产进入Reits以及极强金融支持，一方面是为了改善居民生活，另一方面是不断降低企业经营成本。
过去三十年房子的附加值太高了，教育、资产增值、养老、公共服务、基建投资几乎都是依赖房地产拉动，附加值呈几何倍数上升。
一批批的年轻人前赴后继进入一二线就业，户口和房票越来越珍贵。
直到2022年，我们从郭树清主席的定调和两会代表的提案里，已可以感受到房子在不断回归本身的居住价值。
根据官方统计，目前在城镇居住但还没有户口，或者户口不足三年的人群大概有3亿多，他们面临着安居乐业、就业创业、租房买房、孩子上学、老人养老的巨大压力。
如何服务好这一大批人的需求，从衣食住行到吃喝玩乐，增加他们的收入，降低负担，是后疫情时代的首要任务。
解决得好，中国房地产下半场，将变得一片光明。
