在最新FM95.2江苏财经广播《家在南京》节目中，我们邀请到了仟佰间学区房运营总监王垒来详细解读近期的学区房市场 。
仟佰间学区房运营总监 王垒
4月的第一周，学区房市场整体成交延续了3月份的状态，还是以价稳量平为主，但相比去年同期，交易量仍然有40%的差距。因为受到整体房地产市场下行影响，成交的复苏非常缓慢，成交也是以2023、2024年入学孩子的客群为主。
价格方面因为供应比较稳定，成交量不高，所以市场价格基本保持稳定状态。3月初议价空间有段时间有所减少，但到了当下因为叠加市场、**的双重影响，成交房源的议价空间又有所增加。根据总价的不同，一般房源的议价空间会达到3%-5%左右，所以整体市场还是一个价稳量平的情况。
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细分市场当中，一线名校拉力琅双学区市场成交量相比3月同期有20%的下降，因为2023年入学的客户群体成交已经消耗了，这是交易下降的主要因素。面对一线相对较高的总价，贷款仍然是多数购房客群选择的主要方式，而交易流程中贷款预选、过户手续等都需要一定时间，在提前一年落户的要求下，大多数2023年入学的客户群体会选择在3月份把交易办妥。而4月份成交的客群大多数都是全款购房，主要为了赶入学季之前落好户口的时间。因此一线名校当中交易量有所下降，这也是比较正常的情况。
拉萨路小学
芳草园小学由于是以小学为主体，交易量一直都相对稳定。从成交统计来看，两房、三房在4月第一周的成交占比是快速上升的状态，特别是宜居的三房，首次占比突破4成，这是几年以来非常不同的变化，也表明市场是非常理性的。原因主要有几个方面：
第一是较低的单价。比方整体市场单价在8.5万/㎡，三房因为总价较高、面积较大，单价可能会在7万/㎡左右就相对较低。
第二是在市场成交中有相对优质的居住环境。小区，户型和楼层有优势，也是成交当中的关键因素。因此三房成交占比上升，这是明显变化。和往年相比，为了落户的低总价房源成交占比有所降低，而且幅度较大。
特别是在上行期间，房源供应较少，很多购房者会优先选择能落户就好，居住功能就往后让一让。但现在市场下行阶段，房源选择面较多，购房者更多会以实际居住作为考量，这是一个明显变化。市场如果要恢复，估计要等到招生指导办法公布之后，才能回归到之前市场的户型占比情况。
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二三线市场当中，二线双学区市场在3月下半旬有了一部分走弱，但在4月初再次出现了向上复苏的情况，特别是双汇文、银城汇文领衔了双学区市场成交。一周两所学校的市场成交量均接近10套，这是近几个月来比较高的。购房客户群体是2024、2025年入学孩子的家庭为主。
原因在于几点：一是价格的回调，二是议价空间，三是较好的居住环境，四是户型选择的多样性。从几所学校的成交对比可以看出，双汇文、银城汇文是以大两房和三房为主，而游小、钟英等一些传统名校的双学区市场是以小两房和单室为主。市场的差异化选择核心在于居住环境、房龄结构这样的因素。
其他二线小学市场在4月初基本保持稳定，但随着2023年入学孩子家庭的选择基本完毕，2024、2025年入学孩子家庭急迫度降低，市场交易量会有一定程度降低。当然等到招生政策出台后，可能会再次有上升。
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初中学区房市场成交和3月同期相比稍有回落，原因和其他板块一样，都是明年入学客户群体已被消耗。同样因为价格调整，使得即便是需求比较火爆的初中市场整体均价回落到了一年多以前，同时也造就了关注群体的增长。但是关注不代表成交，因此成交虽有所回落，但对后期市场成交有一定利好。
在初中学区房成交统计当中，树人、汇文、二十九中依然是一线初中需求较大的学区范围，主力需求价格段在350-450万之间，回到了一年多以前的价格区间。在去年上半年，这三所初中的成交价基本都在400万起。科利华和钟英在300-350万之间，其他区域的公办头部初中在250-300万之间，价格梯度比较明显。
金陵汇文学校
综合来看，整个二手房市场中，包括学区房市场大部分板块和学校的成交价格已经回落到2020年初的水平，应该说去年下半年和今年一季度的市场调整，使得一年多来的涨幅被挤压了，也使得整体市场更加健康，这对于后期购房客户、特别是有实际需求的购房客户来讲是比较利好的。
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最近经常看到一些自媒体文章写道“热门学区房价格出现大跳水”，对于这个“大跳水”到底是真的假的呢？
王垒说，最近这类标题、文章还是比较多的，但是有一说一，的确有些业主的报价的确偏离了市场价格，所以他进行价格调整是符合市场逻辑规则的。比如市场的成交价在8万元/㎡，但业主报价到9.5万/㎡，那自然是要回调，否则永远无法卖出，这是一个方面。另外部分自媒体因为其属性，需要有更多的阅读量，因此标题相对来说取的夸张一些，大家理解就好。
他认为，2021年下半年房地产市场调整不仅仅针对某个细分板块，而是涵盖了整体房地产市场。包括对房企、新房市场、二手房市场其实都有深刻的价格调整。从历史的轨迹看这也不是首次，2008年、2014年市场都出现过整体价格下降的情况，这也不是一个板块或某个细分市场的情况，而是整体的趋势。
王垒表示，二手房市场通过调控、信贷手段等让价调整过后，其实是挤压了部分过大的上涨，这正是市场回归理性和健康的一个好的表现，也为真实的需求提供了机会。
